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主題: 在線傳媒友情提示:無論買不買房子,看看為好!?

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樓主回復
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  • 發表于:2019/11/7 20:50:41
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“我有6套房子,但是我對買房依然有滿腔熱血,因為房產快速升值帶來的財富積累和精神愉悅,是做任何買賣都無法替代的。尤其是16、17年眼看著房價翻番再翻番,那種刺激顱內高潮的興奮感真的難以用語言表達。這一點沒買過房的人,真的無法理解。說了他們也不懂。”

上述言論來自我身邊的一位“資深房癡”之口。通過以上言論,大家應該能明顯的感覺到:房子在有些人眼中,已經不再是作為解決居住的商品而存在了,它徹徹底底地成了“造富增收”的工具。尤其是經歷近幾年“閉眼買房躺著就能賺錢”思想的傳播和熏陶,國人的投資炒作熱情被推向了頂峰。毫不夸張地說,過去這兩三年,全國上下幾乎是人人熱議房地產。全民炒房,大舉資金脫實向虛,樓市豈能不繁榮,實業何以不萎縮?

對此,地產大佬潘石屹也曾經有很好地詮釋。他說,“歷經20多年飛速發展,我們的房地產行業面臨的嚴峻問題是,建的樓越多,空置率越高。而且整個房地產行業非常畸形:負債率高、回報率低。但即便如此,房企還在不斷拿地,不斷建房子。這無異于飲鴆止渴。究其原因,中國人對房子的產權有近乎宗教般的狂熱,讓房產市場變得很不理性。在這種狂熱下,人們形成了“房價一定會漲”的預期。”

簡言之一句話,本該作為解決民生居住問題高性價比的房子被當成了潛力巨大的造富工具。潘石屹認為這種情況極其不合理,更提出了解決辦法,那就是讓房子不再“造富”,即提高每棟房子的使用率,回歸房子的真正屬性,減少浪費。具體措施就是“針對空置房源征收房地產稅,房子越多征稅越高。”

很多人對此高度贊同,筆者亦有同感,因為作為地產從業者,我是親眼看到房地產一步步走進“歧途”的——實事求是地說,房價在經歷了最近幾年瘋狂發展之后,確實達到了一定的新高度,遠遠超過老百姓的承受能力。尤其是一二線城市,剛需想靠自身努力按揭買房,可能終其一生也難以實現。更重要的是,作為民生行業而存在的房地產近幾年的發展偏離了正常軌道,投資屬性凌駕于居住屬性之上,且有愈演愈烈之勢,確實到了不得不糾偏扳正的地步了。

慶幸的是,16年10月房住不炒的調控大幕拉起,打擊投機炒作,整頓樓市亂象,嚴控房價漲幅,成了各大城市的首要任務。三年下來,市場的確變天了:從一二線到三四線,房價漲幅明顯得到掌控,尤其是四大一線城市,不漲反降;投資炒作樓市的各種行為被圍追截堵,炒房客損失慘重,瘋狂買進不再有,取而代之的是伺機套現離場,有的城市甚至出現了炒房客賠掉首付的真實案例;開發商融資被一限再限,好日子到頭,降價賣房也陸續出現,恒大等企業降價的力度也是一年比一年大,搶收的意圖十分明顯……

我不止一次揭露過,我們的房地產鏈條上關聯著太多利益方,樓市別說下跌,即便保持平穩橫盤,都有人會坐不住。這不,市場剛剛開啟降溫之勢,調控松綁的謠言又四起了,各種傳言漫天飛舞,購房者被搞得暈頭轉向,尤其是南京六合、天津濱海、三亞、鄭州等地的調控“放松”被傳得神乎其神,即便官方后來均有辟謠,稱并非“調控放松,只是政策優化,對市場影響甚微”,但是架不住居心不良者瘋狂的扭曲渲染。

調控要放松?房價要反彈?房產“造富”神功要再次開啟?對于這幾大重要問題,融創老總孫宏斌近日給出了確切答案——


新京報報道,在11月5日民生銀行的不動產金融年會上,融創中國董事長孫宏斌發表重要演講,其中明確提到,“房地產不能作為經濟刺激的工具,限價等調控政策是一個長期的行為,我們覺得這是從國家政治高度和國家戰略上的選擇,所以不能有僥幸心理,基本上會持續很長的時間。”孫宏斌解釋說,“我們要理解這次的調控。很多人認為現在的壓力那么大,什么時候能夠放松?我說不太可能。”他甚至直言不諱指出,調控放不放松對經濟發展毫無影響。

對于調控的后續發展,孫宏斌說得足夠清楚了:房住不炒是國家戰略,事關國民經濟,絕非兒戲。限購、限價等調控將成為常態,抱有僥幸者應該放棄幻想,面對現實。把房子幻想成“造富”工具的時代已經終結了。與其各種幻想不如做點實際的,預防應對調控持久不松的各種結果才是王道。個人認為,這話既是對開發商同行說的,也是對炒房投資客說的,更是對一些不務正業整天編造謠言的各路專家說的。


從昨天到今天,這個消息在網上一直在快速傳播,筆者也看到了很多投資炒房客被“嚇出一身冷汗”——很多人在發帖、留言咨詢買賣房產的時機,以及如何對資產進行再次配置,以此應對調控長久不松,樓市回歸理性帶來的種種惡劣結果。我很理解這些人的心情,畢竟對于投資炒房客,房價不漲或漲幅達不到預期都是虧錢的。有專家大佬指出未來發展之勢,很多人還是要綜合考量自己的情況,做好預防工作。

當然也有人對此不屑一顧。認為孫宏斌本人作為開發商,怎么可能說真話。他們認為,以孫宏斌的立場,他一定要說出“房地產還有巨大潛力”的話,這才符合邏輯。

對此我不敢茍同,說這話的人其實一點也不了解孫宏斌,作為房地產舉足輕重的人物,他的話一直保有很高的權威。而且他在地產圈里是出了名的率性坦誠,野心巨大,但從不遮遮掩掩,敢戰敢言。事實上,17年之前,他一直活躍在媒體上,個人也有對外發聲的渠道,經常對時事和經濟大勢分享個人見解,所思所言既有深度又完全開放,收獲了一大批擁躉。這兩年發聲較少,一方面是融創規模越做越大,精力有限,確實分不開身;另一方面,大家也都懂,企業越做越強,自己的名聲也越來越大,常言道“樹大招風”,保持謹慎低調是好事。


孫宏斌過去的種種言論確實可以稱得上是“神預言”。拿17年舉例,當時他在融創中期業績發布會上就勸過自己的同行,“調控的威力不可小覷,大家一定要認清這個形勢,我總這樣跟公司的人說。本輪調控的威力不可小覷,未來隨著金融政策的收緊,很多地產商的資金鏈或面臨崩裂,購房者現在的態度已經有所轉變,未來也會完全發生逆轉,在多種因素的影響下,未來房子會一天比一天難賣,也不可否認會有一大批中小企業挺不住而面臨破產。”

后來的結果證明孫宏斌是對的,18年的市場行情幾乎完全復制了孫宏斌的話——調控未松反緊,各部門都在嚴控資金流向房地產,央行、銀保監等部門對開發商融資是一緊再緊,信托、發債、開發貸等融資渠道或緊或封,開發商普遍面臨缺錢窘態,直接導致了18年386家中小房企破產清算。

19年7月孫宏斌再發預警,“下半年按照這個政策,融資端嚴控常態化,銷售端也會有很大影響,商品房去化形勢還是不容樂觀。”“神預言”再次應驗:2019年僅截止至10月底已經有408家房企破產,且還在以每月40家的數量增加;開發商銷售普遍遇冷,降價促銷跑量回款成為主流。即使是萬科這樣的企業據說也“賣不動了”。近日又傳出萬科也在搞變相裁員節流,高級經理薪資大降40%。


因此,對于昨天孫宏斌的演講,我覺得應該得到足夠的重視。尤其對于炒房投資客,嚇出一身冷汗事小,未來房地產市場走勢真若如孫宏斌所言,那就不是“被嚇”那么簡單了,市場會好好教訓炒房投資客。我不止一次說過,現在是調控的關鍵時期,國家特別注重對調控成果的保護,幻想政策寬松是不可能實現的。而且樓市下行趨勢一旦開啟,更糟糕的事情會接踵而至,降價、拋售大潮一旦真的來臨,無數持有多套房的人真的難以自救,因為屆時已經不是房子降不降價的問題,而是預期降低,你根本找不到接盤者,房子最后真的可能會爛在自己手里。

我之前說過很多遍,房住不炒是房地產行業健康發展的重要前提與基礎。過去房地產可能是“造富神器”,但是已經翻篇了,未來房地產就是“居住神器”,這是國家調控的終極目標。未來不管有多少人“造謠”調控松綁、房價反彈,房子的造富能力多強,大家都要保持淡定。平常心對待,買房自住可以,切不可心存炒房投機賺錢之念。調控威力不可小覷,輕視者很大概率最后會被反噬。


最后我想提醒一類人要格外注意:在欠發達城市持有多套房的炒房客們,其中最典型的就是無產業、無人口、無資源,卻被棚改推起來的三四線城市,今時今日的確是你們資產重新配置或賣房撤退的時機。因為你們引以為傲的投資,其實在我看來錯得離譜。需知,隨著購房需求的消耗殆盡,你們重點布局的城市“危機”也在悄悄顯現。因為欠發達城市人口、產業、金融、經濟等基本面開始示弱,對房價是長期利空。更不要說長效機制房地產稅即將出臺,持有環節成本的增加,會對你們雪上加霜,造成更大的打擊。

回顧文章開頭,在對的城市持有6套房,的確等同于“財富收割機”,但是在錯的城市持有這些房產,那就是妥妥的“燙手山芋”。

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